男子竞得法拍房后称公告照片拍错造成误导,欲退被法院驳回

花85万余元在网上竞买到法拍房,交付时发现“货不对版”,可否退房?
近日,甘肃白银的杨阳(化名)向卧龙论坛(www.6868111.com)反映,他于今年2月在阿里拍卖平台拍下了位于白银市白银区工农路某小区的一套房产,交房发现,此前网页公告照片中所展示的房屋竟是对门邻居家的。
杨阳说,因公告只显示一张房屋大门照片,他和妻子还曾循着图片实地考察。巧合的是,被错拍照片的房屋也曾被法院拍卖,且屋主还与此次法拍的被执行人同姓。这让他确信,公告展示的图片就是此次法拍的标的物。卧龙论坛注意到,两套房屋虽然面积相同,但装潢存在较大差别。因法院挂网照片存在“不对版”的问题,杨阳向白银区法院提出执行异议,要求退还房款。11月16日,白银区法院裁定驳回其申请,理由是异议申请无事实和法律依据。白银区法院认为,拍卖公告中的房门照片虽有瑕疵,但不应认定为严重失实。涉案房屋的门牌号与拍卖公告中公示的房号一致,杨阳作为完全民事行为能力人,在详细阅读拍卖公告中的文字说明和拍卖标的物的门牌号后,应能够做出正确判断,“房门照片仅是拍卖公告中提示的涉案房屋的信息之一,异议人疏于查看拍卖公告、疏于比对相邻房屋与拍卖公告的联系度,做出错误决定,主要责任在异议人。”
杨阳则认为,由于法院拍卖财产的照片展示严重失实,导致他原本的购买目的无法实现,应当依照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》予以撤销。杨阳告诉卧龙论坛,他已经于近日向白银市中级人民法院申请复议。 85万购买法拍法房,成交后发现看错了
现年45岁的杨阳家住白银市白银区。他说,今年春节后,为方便照顾年迈体弱的老父亲,他萌生了换房的想法。当时他听朋友介绍,法拍房的价格便宜,便想一试。
2月18日,杨阳在阿里拍卖平台上看到了位于白银区工农路某小区的一套面积为166.47平方米的住宅。标的物介绍显示,该房屋位于13楼,门牌号为1302室,所有人为李某某,由白银区人民法院查封,评估价为1081556元。不过,网页展示中仅有一张房屋大门的图片,其余均为楼道和小区环境照片。
杨阳说,2月18日白天,他曾按照网页提供的电话致电白银区法院,咨询拍卖房屋的内部情况。工作人员告诉他,拍卖包括室内固定装修,但需要其自己上门看。18日晚间,他和妻子一同来到了房屋所在小区,并敲开了图片所示的房屋大门。杨阳称,开门的大姐姓李,在被问及房子是否正被法院拍卖时,对方回答称,“法院拍卖的事已经解决了。”
杨阳称,考虑到对方可能是被执行人,怕引起不必要的不愉快,当晚他并未进门,只是在门口张望了室内的装修。“我看到她屋里都铺了红木地板,屋顶上挂着水晶吊灯,装修得特别豪华,当即就满意了。”杨阳说。
不过,他实地察看的房屋位于楼道左侧(即1301室所在位置),杨阳解释称,当晚看房时,13层两户门上都贴着对联和年画,因此看不出门牌号。
看房次日,杨阳报名参拍,并最终以85.7万元竞得了法拍标的物。3月1日,白银区法院向他送达了《成交确认书》,该文件显示杨阳拍到的房产为1302室。
杨阳称,法院通知他再次上门看房是五个月之后。8月5日,白银区法院执行局法官带他走进了实际被拍卖的1302室。那时他才发现,自己拍下的房屋其实并不是2月18日晚自己以为的那套。
杨阳向卧龙论坛出示的视频资料显示,1301室和1302室的装潢相距甚大,屋内的硬装和家具陈设都相对陈旧。 拍卖成交后半年未交房,还有20万抵押未清
为何5个月后才再次看房?杨阳称,自从拍下房屋后,他数次催促法院执行,但因被执行人的原因而无法进行下去。
8月10日,杨阳来到白银市不动产登记事务中心查询,结果则更令他失望:该处房产还有20万元的抵押尚未结清,无法完成过户。他称,这一问题在此前的竞拍介绍中没有提及。
于是,杨阳向白银区法院提出了退房。杨阳称,法院当时没有同意,并允诺他尽快解决。8月10日当天的执行笔录显示,执行法官曾当面承认,该房产迟迟无法交付的原因系被执行人不见踪影,且其父母和两个孩子居住其中。“本着善意执行的理念,执行人员一直在做被执行人父母的思想工作,终于同意于近日腾房。”执行法官火荣环称。
依照该执行笔录,白银区法院承诺于8月20日之前交付房屋,并支付杨阳6个月房租共计12000元。
然而,到了8月20日,法院依旧没有交房。8月24日下午,杨阳前往白银区法院立案庭递交书面材料,正式提出执行异议申请,并要求退房。杨阳称,执行法官火荣环得知后口头答应了退房,并称凑齐钱就会退款。两个月过后,退款仍无进展,杨阳于是向法院信访部门投诉此事。
10月20日,杨阳与法院信访部门工作人员进行了谈话。杨阳称,法院当时也同意退回房款,并允诺“限期让被执行人交款,如不交就重新挂网拍卖。”
事实上,此时白银区法院早已将房款执行给了该执行案件的申请人胡某。白银区法院执行裁定书称,原案拍卖成交日为2021年3月1日,结案日期为2021年6月30日,“当事人、利害关系人提出执行异议的,应当在执行程序终结前提出。”
杨阳表示不解,此前他多次催促交房无果,作为案外人,他无从知晓原案件执行程序进展。拍卖房屋本就是因被执行人已无钱可还,如何能再筹到退房的钱款?
11月初,杨阳以受买人身份正式向白银区法院递交执行异议申请,请求撤销该次拍卖,并退还房款。
杨阳认为,法院将大门照片拍错,造成了他和妻子产生重大误解,“如果我早知道拍卖的房屋是这个样子,我不会报名参拍,当时竞买就是看中了装修。”
卧龙论坛注意到,2017年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条规定,实施网络司法拍卖的,人民法院应当履行查明拍卖财产现状、权利负担等内容,并予以说明的职责。该规定第三十一条还明确,由于拍卖财产的照片展示严重失实,致购买目的无法实现的,当事人请求撤销网络司法拍卖的,人民法院应予支持。 法院称照片拍错不是严重失实,竞买人已申请复议
11月16日,白银区法院作出执行裁定,以“无事实和法律依据”为由驳回了杨阳的申请。白银区法院认为,该院在决定通过网络拍卖涉案房屋时,在拍卖平台的网页上发布了拍卖公告,在公告中对拟拍卖房产的相关信息进行公示,同时一并发布的还有竟拍须知,已履行法定职责。
裁定书认为,大门照片拍错虽有瑕疵,但两套房面积大小户型一致,购买人的购买目的和使用价值不受影响,拍卖公告中房门照片不应认定为严重失实。白银区法院认为,涉案房屋的门牌号与拍卖公告中公示的房号一致,异议人作为完全民事行为能力人,在详细阅读拍卖公告中的文字说明和拍卖标的物的门牌号后,是能够做出正确判断的,房门照片仅是拍卖公告中提示的涉案房屋的信息之一,异议人疏于查看拍卖公告、疏于比对相邻房屋与拍卖公告的联系度,做出错误决定,主要责任在异议人。
12月8日下午,卧龙论坛曾致电白银区法院了解此事。接电话的工作人员表示,法院在竞拍须知中已经明确,拍卖人对拍卖标的物所作的说明和提供的图片资料等,仅供竞买人参考,不构成对标的物的担保。竞拍须知显示,竞买人需要在拍卖前仔细审查拍卖标的物,调查是否存在瑕疵,认真研究查看所竞买标的物的实际情况,实地看样,未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认,慎重决定竞买行为,竞买人一旦作出竞买决定,即表明已完全了解,并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。
杨阳认为,白银区法院不仅拍错图片,且未在拍卖公告中对被执行房屋已被抵押、房屋被占用等信息进行公布,违反《最高法关于网络司法拍卖若干问题规定》的有关条款,导致其原本的购买目的无法实现。
在提出异议申请时,1301室的住户李女士也为杨阳出具了证言,证实2月18日晚间夫妻二人确实曾前往看房。巧合的是,因为李女士丈夫在外的借款纠纷,他们的房屋也曾被法院拍卖。
“实在是太巧合了,错不在我。”杨阳表示,他已经于近日向白银市中级人民法院申请复议。

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